Genossenschaft oder GmbH& CoKG?

28. September 2019 0 Von wic

Am 21.8. und 18.9.2019 haben wir 2 Vorträge zu den Rechtsformen Wohnungsbaugenossenschaft und GmbH&CoKG von Mitgliedern der Bürgerinitiative gehört. Bei beiden Rechtsformen sind alle Bewohner Eigentümer der gesamten Immobilie, und nicht einzelner Wohnungen. Bei der Wohnungsbaugenossenschaft gibt es viele gesetzliche Rahmenbedingungen die die Rechte und Pflichten der Mitglieder sichern. Die GmbH&CoKG ist hingegen eine typische Gesellschaftsform aus der freien Wirtschaft und muss deshalb an die Belange und Erfordernisse einer Wohnungsbaugesellschaft angepasst werden. In Süddeutschland gibt es viele Beispiele von Wohnprojekten die diese Rechtsform gewählt haben. Deshalb gibt es wie bei der Wohnungsbaugenossenschaft umfangreiche Erfahrungen, Veröffentlichungen und Beratungsangebote, u.a. von Trias, der Gemeinnützigen Stiftung für Boden, Ökologie und Wohnen.

gez. Heinrich Wickinghoff

Rechtsformen Wohnprojekt: Vorteile der GmbH&CoKG

Gegenüber der WEG: (Wohnungseigentümergemeinschaft)

  • Fördert Gemeinschaft und demokratische Mitbestimmung, weil allen die Immobilie gehört
  • Klarere Regelung bei Nachfolge durch Erbe oder Verkauf im Sinne der Gemeinschaft. Diese bestimmt die Nachfolge nicht der Ausscheidende.
  • Ausgleichen zwischen den Bewohnern (=Kommanditisten) bei Unterschieden der Kreditwürdigkeit oder Eigenkapital ist möglich
  • Keine Grunderwerbsteuer (6,5% in NRW), sondern Wohnrecht auf eine Wohnung

Gegenüber der Wohnungsbaugenossenschaft

  • Beteiligung der Bewohner (=Kommanditisten) an der Wertsteigerung der Immobilie.

(Dies ist in Genossenschaften nur schwer/kaum zu regeln?)

  • Freie Gestaltung innerhalb des geltenden Gesellschaftsrechts, ohne die gesetzlichen Vorgaben einer Genossenschaft (z.B.: Ausschluss- und Nachfolgeregelungen freier gestaltbar)
  • Etwas geringerer Aufwand bei der Geschäftsführung. Kein separater Aufsichtsrat und Vorstand (ab 20 Mitglieder) und kein Finanzplan/Prüfgebühren (alle 2 Jahre) notwendig. (Trias: ab 12 WE ist die Genossenschaft wirtschaftlich sinnvoll)
  • Flexible Eigenkapitaleinlage für jeden Bewohner/Wohnung möglich (?)
  • Die GmbH kann jegliche Dienstleistungen wie Carsharing, Cafebetrieb, Bewirtschaftung u.s.w. übernehmen, ohne dass es den steuerlichen Status der GmbH&CoKG (keine Gewerbe-/Kapitalertragssteuer) gefährdet.
  • Investitionen für Individualisierung/Aufwertung der Wohnung ist bei Auszug nicht verloren.

Nachteile der GmbH&CoKG:

Gegenüber der WEG:

  • Kein individuelles Wohneigentum das z.B. leichter frei veräußerbar ist
  • Kompliziertere Gesellschaftsform die doppelte Buchführung erfordert
  • Wenig gesetzlich schützende Rahmenbedingungen, diese müssen frei vereinbart werden

Gegenüber der Wohnungsbaugenossenschaft

  • Wenig gesetzlich schützende Rahmenbedingungen, diese müssen frei vereinbart werden
  • In Nord- und Mitteldeutschland wenig Projekte/Erfahrung mit dieser Gesellschaftsform. Daher wenig Beratungsangebote bei uns in NRW für diese Rechtsform.
  • Eingeschränktere Kreditwürdigkeit
  • Keine absolute Gleichheit aller Bewohner durch unterschiedliche Eigenkapitalanteile

Quellen: Trias Broschüren, www.residenten-koeln.de, we house GmbH&CoKG, Herne, Wikipedia

Verfasser:  Heinrich Wickinghoff, Recklinghausen, den 18.9.2019     Version 1